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Schadensersatz bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Die Möglichkeiten für Vermieter zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages sind beschränkt. Nach § 573 BGB benötigt der Vermieter für die Kündigung ein berechtigtes Interesse. Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht schuldhaft erheblich verletzt, kann der Vermieter praktisch nur wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der „Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Familienangehörige sind auch Nichten und Neffen 

Eine solche Eigenbedarfskündigung muss die genauen Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben angeben. Nur dann kann der Mieter prüfen, ob die angeführten Kündigungsgründe die Eigenbedarfskündigung rechtfertigen und gegebenenfalls der Kündigung widersprechen. 

Eine gut begründete Eigenbedarfskündigung des Vermieters hat sehr gute Aussichten auf Erfolg. Gefährlich für den Vermieter wird es allerdings, wenn die behaupteten Kündigungsgründe falsch sind, etwa weil der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen will. Nicht vermietete Objekte lassen sich deutlich teurer verkaufen.

Doch bei vorgetäuschtem Eigenbedarf macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig: Der getäuschte Mieter kann unter anderem folgende Schäden geltend machen: 

  • Umzugskosten (Umzugsfirma, private Helfer, Umzugsmaterialien, eigene Arbeitsleistung)
  • Maklergebühren und Kosten der Wohnungssuche (Inserate)
  • Zusätzliche Mietkosten, weil die neue Wohnung teurer ist
  • Ersatz für Möbel, die durch den Umzug wertlos werden (z.B. Einbauküche kann nicht mitgenommen werden)
  • Ummeldekosten

Entdeckt der Mieter früh genug den Betrug bei der Eigenbedarfskündigung (etwa wenn die Wohnung oder das Haus im Internet vom Makler zum Verkauf oder Neuvermietung angeboten wird), kann er die Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte verlangen, sofern dies dem Vermieter nicht wegen Neuvermietung oder Verkauf unmöglich geworden ist. 

Rechtsanwalt Stefan Brandmaier

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